关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有( )。(2013年试题)

• A

  市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

• B

  用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

• C

  用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

• D

  用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同

• E

  投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

　　

　　正确答案

　　A,B

　　

　　解析

某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。该房地产的市场价值，是指该房地产对一个典型的投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。因此，用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率(即典型的投资者所要求的报酬率);而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。因此，用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值并不相同。成本法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费，不管是自有资金还是借贷资金，均应计算利息，因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的市场价值时，说明值得投资(购买);反之，说明不值得投资(购买)。因此，投资价值的评估结果可能大+也可能小于，甚至可能等于市场价值的评估结果。

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（编辑：广东华图）