国家公务员面试热点：住房保障
2015-01-06 13:16 广东公务员考试网 来源：广东公务员考试网 
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完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障住房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地长市场持续健康发展。
——2014年政府工作报告房地产政策解读
热点概述
政府办公楼模样的公租房您见过吗？反正笔者是没见过。然而，这样的奇观却真实地出现在陕西丹凤县铁峪铺镇。
2013年，丹凤县投资783万元修建了铁峪铺镇人民政府公共租赁房项目，用以解决该镇基层公益人员（基层公务员、教师、医护人员等）住房困难问题。但该项目建成后，却变成了铁峪铺镇政府的办公场所。铁峪铺镇镇长吴喜解释称，他们是从从房管局临时租过来的，公租房有120套，很多房子闲置，不用也是浪费。根据媒体报道，这座五层建筑的一至二层变更为办公用房， 三、四楼成了镇政府干部职工宿舍，五楼是文化站、图书室等。
事情被媒体披露后，丹凤县房产管理局向铁峪铺镇下发了整改通知，要求立即组织人员落实整改，恢复120套公租房使用原状。为了落实“八项规定”，中央三令五申，严禁各级党政机关新建楼堂馆所，但仍有一些地方以各种名义违规兴建。在此背景之下，笔者认为对于此事件仍有以下几个问题值得探究。
——来自《新华网》
各方解读
新华网：既然是公租房，就会有符合条件的家庭提交申请，而当地政府会将房源情况、申请家庭、审核结果等相关信息在政府网站和媒体上进行公开，接受社会监督。如今，该项目已被铁峪铺镇政府用作办公楼，这座五层建筑的一至二层变更为办公用房， 三、四楼成了镇政府干部职工宿舍，五楼是文化站、图书室等，就算房源有“大量闲置”，镇政府也不该占得如此彻底吧？那些申请的家庭为何一户都不见了？
涨知识：什么是公租房
公共租赁房简称“公租房”，以“中低收入住房困难家庭，具体包括已通过廉租房、经济适用房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭”为供应对象。公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案。一部分住房困难人员不属于低收入，但当前通过市场确实解决不了住房问题。因此政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。这意味着，所有保障性住房的供应对象，都可以在“买”和“租”之间选择一种方式，解决住房困难。
产生背景
不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳、重庆等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。
2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。
公租房的意义
公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。
另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。
公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。
公租房面临的问题
（1） 户籍问题
在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”程建华说，“现在北京有户籍人口1300万人，外来人口居住半年以上的有450万，建设规模很难放开，资格认定也有困难。” 能否突破户籍这道“门槛”，成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。“由于公共租赁房资源不够，无论是低收入家庭还是新就业人员，保障的门槛还是比较高，房源布局也不够合理。”朱建文说，“因此，当务之急还是加快建设，多筹集房源。”
（2）居住面积
国务院总理温家宝2011年9月19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。
（3）租金标准
“租金标准不好定。”青岛市国土房管局副局长杜本好表示。租金高了不行，公共租赁房覆盖面大，租金低，要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛；低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市，公共租赁房租金则相对较低。
（4）监审难题
和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。
价格杠杆则成为公共租赁房建立退出机制的好办法。常州规定，承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的，最长可以申请6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则按市场租金价格的1.5倍征收。“尽管制度设计得很好，但如果真的拒不退出，要通过法律途径强制退出，很难执行。”常州市房管局副局长孙宛如说。
为了使市场手段的退出机制更具有操作性，厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴的方式，根据不同的保障对象返还30%—70%的租金。厦门市住房保障办副主任王朝晖介绍，如果承租者不退出，直接停止返还30%的补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出，有效避免公共资源不合理分配。
但这种“先收后退”的补贴方式，无疑将增加住房保障部门的工作量。不仅如此，以“全兼容”为目标的公共租赁房保障对象数量庞大，“进”和“退”的难题面前，各地住房保障机构人员普遍紧缺的困境会进一步凸显。
模拟题
现在公租房由于审批难，导致一些公租房变成空租房，对此现象，你怎么看？
参考解析
随着经济的高速发展，人们的收入水平也在逐渐提高，但近几年房价的增长速度、租房房价的增长速度却远远高于工资的增长速度，导致很多人买不起，租不起房。政府为了解决这些收入低下住房难的问题，兴建了一些公租房，解决了一部分人的住房难问题。但也由于公租房审批难，导致很多公租房变成了空租房，这严重浪费了资源，也严重损害了政府的利民为民的形象。
面对这一现象，我认为有如下几方面的原因：
第一、是公租房审批的程序过于繁琐，而等待的时间又比较漫长。对于那些急需住进公租房的人来说，这实在是一种无法承受之重。
第二、 一方面，人们耗不起办证的成本，入住公租房至少要办7个证，熟悉中国式办证国情的人，应该知道办证的时间成本是多少，并且还不一定能办得下来。
第三、就算证办齐了，90天的等待时间也会让一些人失去耐心，这段时间他们住在哪里?与其等待90天倒不如干脆一步到位，直接租农民自建房住算了。
针对以上原因，若要使得具有保障色彩的公租房发挥它应有的作用，则我们政府的相关部门应从以下几方面着手：
首先，相关部门可以要求申请者多一些耐心，告诉他们如此繁琐的程序是公正的一种必要保证：之所以要求这么多证件，是为了分配的公平，也是为了防止衍生其他社会问题;之所以需要等待这么长时间，是因为需要公示，若没有公示就谈不上公开。既然，人们希望公租房、保障房的分配是公开、公正的，就应该接受这些程序上的成本。总不能为了省事省时，就降低了政策的公正性，让保障房成为一些关系户的保障房。
其次，还需要注意政策的合理性。公正性是政策产生效果的前提，而合理性也是政策可能产生效果的条件。若政策公正但合理性较差，政策的善意依然无法在现实中传递。以公租房的分配为例。在分配过程中当然要坚持公正的原则，但是同时也应该注意这种公正如何在现实中合理地实现：这么多证是不是可以简化一些，这么长的公示时间是不是可以缩短一些，或者，干脆采用事后惩罚的举措，先让具备基本条件的人入住公租房，让人们最简捷地享受到政策的福利。
公租房不仅价格相对低廉，而且也具有比较好的地理优势，是一些低收入上班族的首选。我相信通过以上几方面的改善和提高，公租房变成空租房的现象一定能够得到缓解。
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