房地产企业开发项目已经全部竣工，完成销售的，按规定应进行土地增值税清算。那么土地增值税清算时开发成本有哪些？收入如何确认？

　　土地增值税清算开发成本

　　房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体如下：

　　一、土地征用及拆迁补偿费

　　主要包括土地征用费;耕地占用税;劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出等。

　　二、前期工程费

　　主要包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　三、建筑安装工程费

　　1、以出包方式向承包单位支付的建筑安装工程费;

　　2、以自营方式产生的建筑安装工程费。

　　四、基础设施费

　　主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、环卫、绿化、通讯、照明等工程发生的支出。

　　五、公共配套设施费

　　主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施所产生的费用支出。

　　六、开发间接费用

　　指直接组织、管理开发项目所产生的费用，主要包括工资、职工福利费、办公费、折旧费、修理费、水电费等。

　　土地增值税清算时如何确认收入？

　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》相关规定，土地增值税清算时，对于已全额开具商品房销售发票的，则按发票上的金额确认收入；对于未开具发票或未全额开具发票的，则按交易双方签订的销售合同上写明的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积发生不一致，在清算前已经补、退房款的，则在计算土地增值税时进行调整。

　　房地产企业土地增值税清算流程

　　土地增值税清算前必须预缴吗？

　　土地增值税清算前不是必须预缴的。日常申报土地增值税是按照项目不同采取按不同随征率预缴的方式，土地增值税平时是否足额申报缴纳不属于土地增值税清算的条件，只要房地产项目已经全部建设完毕，也已经销售出去了，则应按规定办理土地增值税清算手续。

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（编辑：广东华图）