在房地产赠与业务中，个人无偿受赠房产时，一般涉及的税费包括契税、印花税、个人所得税。

　　无偿受赠房产要缴纳哪些税费？

　　案例：

　　2018年1月，黄先生在A省某市区买了一套门面房(非北京、上海、广州、深圳)，价格100万元，面积120平方米，产权登记书登记价格100万元，缴纳30000元的契税。2020年10月，黄先生把房产赠送给了曾经帮助过他的甘先生。赠与时，该房产的市场价格为121万元，赠与合同标明该房产的价格为100万元。假定在赠与过程中，除税费外不产生任何其他费用。

　　据了解，房地产所在地A省自2019年1月1日起实施“六税两费”减半征收的税收优惠，契税税率为3%。那么，受赠人甘先生的纳税义务有什么呢?

　　个人无偿受赠房产，应当缴纳以下税费：

　　1.契税

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)文件规定，对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。

　　根据《契税暂行条例》规定，土地使用权赠与、房屋赠与的契税计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　同时，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)有关规定，计算契税的成交价格不包括增值税。

　　案例当中，甘先生与黄先生既不是直系亲属，也不是直接抚养、赡养人，而且受赠的又是非住房，因此不符合增值税免征条件，需按视同销售纳税。

　　《增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定，年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税。

　　同时，按照国家税务总局公告2016年第14号，黄先生捐赠的房产，适用于小规模纳税人销售转让不动产计税方法。

　　按照赠与时的公允价值减除其购置原价后的余额作为销售额计税：

　　应纳增值税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%=(1210000-1000000)÷(1+5%)×5%=10000元。

　　因此，甘先生捐赠房产的契税= (1210000-10000)×3%=36000元。

　　2.印花税

　　根据《印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在我国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。

　　A省实行“六税两费”减半优惠。甘先生作为小规模纳税人接受非住房赠与而纳税的个人，必须按赠与房地产的价格缴纳印花税。

　　政策依据：《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)

　　计算得出应缴税款=1000000×0.05%×50%=250元

　　3.个人所得税

　　无偿取得不动产的受赠人，应当依法缴纳个人所得税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定，受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

　　根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)规定，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠送他人的，受赠人因无偿受赠取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

　　因此，对于非住房捐赠项目，甘先生应缴纳个人所得税=(1000000-36000-250)×20%=192750元。

　　在无偿赠与房地产的过程中，除了对受赠人的涉税处理外，还需要考虑对赠与人的涉税处理。

　　一般来说，在无偿赠与房地产的过程中，捐赠人与受赠人的涉税处理必须结合三个方面来确定:赠与的房地产是住房类型还是非住房类型;双方关系是否为直系亲属关系或直接扶养，赡养人;赠与房屋的位置。

　　无偿赠送房屋的账务处理

　　借：营业外支出

　　       累计折旧

　　       贷：固定资产

　　接受无偿捐赠的房产时：

　　借：固定资产

　       　贷：营业外收入—捐赠所得

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（编辑：广东华图）