公务员考试法律常识：基于法律行为的不动产物权变动
2016-03-15 14:17 广东公务员考试网 来源：广东公务员考试网 
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(―)原则(★★★)
相关法条
《物权法》
第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第14条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《不动产登记暂行条例》
第21条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
1.基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记(注销登记、移转登记、设立登记、变更登记)作为物权变动的生效要件。其公式是：生效的法律行为+处分权+登记=物权变动。
2.其适用范围包括：不动产物权(所有权、抵押权、建设用地使用权)的抛弃、不动产买卖(《物权法》第9条)、不动产赠与(《物权法》第9条)、建设用地使用权出让与转让(《物权法》第139条)、不动产抵押权的设立(《物权法》第187条)、基于设立公司协议的不动产出资、附着于土地林木的买卖赠与。(《不动产登记暂行条例》第2条)
3.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记(《登记暂行条例》第21条)。物权变动的时间点是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记记载到不动产登记簿之日，而不是发放权属证书(房产证、建设用地使用权证等)之日。不动产登记簿是物权变动的法律依据，权属证书(房产证、建设用地使用权证等)不是物权变动的依据，仅为享有不动产物权的初步证明材料。
例1甲在自己房屋上给乙设立抵押权，并办理了抵押登记。现乙欲抛弃对甲房屋的抵押权。①抛弃房屋抵押权属于基于单方法律行为的不动产物权变动。②抛弃抵押权属于有相对人的单方法律行为，乙应向甲作出抛弃的意思表示，且该意思表示应有效。③除了抛弃的意思表示有效外，还应办理注销登记(公示)，才发生乙之抵押权消灭的效果。④最后，乙还得享有抛弃该抵押权的处分权。若乙已经将该抵押权连同其担保的债权为他人设立了债权质权，则在质押期间，乙不享有抛弃该抵押权的处分权。未经质权人同意，乙抛弃抵押权的行为无效。
特别提示
(1)在把握“基于法律行为的物权变动”这一知识点时，别忽略了“让与人须具有相应的处分权”这一要件。
(2)“让与人具有相应的处分权”涉及“物权的归属”，系一复杂的问题。一般而言，物杈人享有处分权。但在下列情形，物权人的处分权受到限制：①办理移转所有权的预告登记后，不动产所有权人不享有处分权(《物权法》第20条);②经由非基于法律行为的物权变动取得不动产物权后，未经宣示登记的，该不动产物权人不享有处分权(《物权法》31条);③设立抵押权后，抵押期间，抵押物的所有人不享有转让(出卖、赠与、互易、出资)该抵押物的处分权，但仍享有抵押、质押的处分权(《物权法》第191条第 2款)。④部分共有人违反《物权法》第97条的规定实施的法律上的处分行为欠缺处分权 (《物权法》第97条)。
(3)与《买卖合同解释》第3条的关联。①因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，但因让与人欠缺处分权，除非权利人追认或者处分人取得处分权，不能发生物权变动，受让人不能取得所有权。②让与人欠缺处分权的，如果受让人符合善意取得的构成要件，无须权利人追认，亦无须处分人取得处分权，仍可发生物权'变动，受让人仍基于善意取得取得相应的物权。不过，善意取得不属于基于法律行为的物权变动。
4, 《不动产登记暂行条例》关于登记的规范
(1)登记机关。①不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登圮机构统一办理所属各区的不动产登记。(《不动产登记暂行条例》第7条第1款)。②跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理(《不动产登记暂行条例》第7条第2 款)。
(2)登记申请人。原则上，由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的;②继承、接受遗赠取得不动产权利的;③生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;④权 利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;⑤不动产灭失或者权利人放弃不 动产权利，申请注销登记的;⑥申请更正登记或者异议登记的(《不动产登记暂行条例》第14条)。
(3)时限。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外(《不动产登记暂行条例》第20条)。
(4)登记机关的注意义务。主要系形式审查义务，极少数情况下有实质审查义务(《不动产登记暂行条例》第16?19条)。
(二)例外(★★★)
相关法条
《物权法》
第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原 使用权证、并登记造册，确认土地承包经营权。
第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请 地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
1.土地承包经营权的设立与转让。
(1)土地承包经营权的设立。①土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记(设立登记)。②须注意：已经设立的土地承包经营权，即使未登记，也可对抗本集体经济组织的其他成员。因为，农村是一个熟人社会，本集体经济组织的其他成员均知道谁对该土地享有土地承包经营权，集体经济组织在该土地上再为他们设立土地承包经营权的，他们常常属于恶意的第三人(《物权法》第127条)。
(2)土地承包经营权的转让。①土地承包经营权设立后，土地承包经营权人转让土地承包经营权的，无须办理移转登记(变更登记)，自转让合同生效时，受让人取得土地承，经营权。②但是，若未办理移转登记，受让人取得的土地承包经营权不能对抗善意第三人(《物权法》第129条)。
2.地役权的设立与转让。
(1)地役权的设立。设立地役权的合同生效，地役权设立，无须登记。但未经登记的地役权不能对抗取得供役地不动产权利的善意受让人(《物权法》第158条)(见例2)。
(2)地役权的转让。地役权人转让地役权的，自让与合同生效，无须登记，受让人取得地役权。但受让人未登记的，不能对抗取得供役地不动产权利的善意受让人。
例2建设用地使用权人甲与乙约定，甲在乙的土地上设立取水地役权，但未办理地役权登记。此后，甲将自己的建设用地使用权全部转让给丙。乙将自己的土地承包给不知情的丁。①要正确理解“未经登记的地役权不得对抗善意第三人”这句话。②地役权具有从属性，从属于需役地。所以，甲将建设用地使用权转让给丙(无相反约定)时，虽然地役权没有登记，丙同时取得取水地役权。③丁是取得供役地权利的善意第三人，丙的地役权没有登记，就不能对抗善意的丁。④所以， “未经登记的地役权不得对抗善意第三人”的意思是，不得对抗取得“供役地”上权利的善意第三人。
典型试题
郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的?(08 年.四川卷三? 57题一ABCD)
A.郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效
B.郑某享有房屋的所有权
C.郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续
D.陈某对房屋不享有抵押权
[答案解析]①根据区分原则，A选项正确。②根据《物权法》第29条，郑父死亡时， 郑某即取得房屋所有权，无须登记，故B选项正确。③根据《继承法》第33条规定的“概括继承”制度，若郑某未放弃继承，郑某应法定承受其父亲与郭某之间的房屋买卖合同，故C选项正确。④根据《物权法》第187条，房屋抵押权自登记时设立，故D选项正确。
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